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楼市大杀器重出江湖

时间:05-07 来源:最新资讯 访问次数:216

楼市大杀器重出江湖

房票安置政策,正成为越来越多城市的选择。近日,南京出台房票安置办法,将政策范围扩展至主城六区,成为全面推出房票安置政策的又一省会城市。在此之前江西省会南昌、云南省会昆明、贵州省会贵阳、河南省会郑州,以及厦门、无锡、温州等城市,已纷纷公布并实施房票安置政策。房票安置作为特殊的货币化安置方式,被认为是将资金定向导入本地房地产市场,实现去库存的重要方式。因此,诸多城市对其寄予厚望,甚至将之视作激活房地产市场的“救命稻草”。目前,各地普遍的做法是,将被征收房屋按货币补偿金额量化,以房票形式核发给被征收人用以抵充购房款,并给予一定的政策性奖励、契税减免、购房补贴等。业内专家认为,房票安置有利于区域楼市定向去库存,促进房地产市场流通效率,有助于房地产市场企稳回升,但对市场的提振作用相对有限。为什么是“房票”实际上,南京2022年就先在溧水、浦口、六合等城市外围区域推行房票安置,今年则将政策范围扩展至主城六区,江北新区和新五区可参照执行,于4月18日起施行,有效期2年。这意味着房票安置办法将在南京全市推行。4月中旬,江西南昌印发《关于推进中心城区房屋征收补偿房票安置的实施意见》,自5月11日起实施,在四个中心城区范围内全面推行房票安置。自出具房票三个月内使用买票的,给予10%的购房补助。3月7日,厦门也推出拆迁款房票补偿政策。自房票核发之日起12个月内使用房票购房的,可按该时段实际使用的房票金额给予不高于5% 的房票购房奖励;第13个月至24个月使用房票购房的,可按该时段实际使用的房票金额给予不高于2%房票购房奖励。除了上述这些城市之外,无锡、贵阳、重庆等多个城市,都正在公示或已经印发房票安置方案。据中指研究院监测数据,2022年以来,全国已有近30个省市(县)推行房票安置政策。不难发现,房票安置政策正成为各地激活楼市的重要工具。目前各城市推出的房票政策,大致遵循相同的模式,为鼓励被征收人使用房票,各地通常会给出政策性奖励、契税减免、限购放宽等优惠,有效期从6个月至24个月不等。比如,南昌发布的房票安置政策显示,用房票购买新房会有补贴,而且越早买补贴越多,足见房票政策的导向性。部分城市还放松房票流通转让的限制。厦门允许房票进行流通转让,即在满足户人均居住面积不低于35平方米的前提下,房票可以转让给第三人使用,同时一张初始房票可以分割金额转让给多人。易居研究院研究总监严跃进向中国新闻周刊表示,若是房票推进工作到位,房票产生的购房需求释放,保障了此类购房资金留在住房领域,刺激房地产市场去库存,带动所在区域和城市的住房消费市场。同时,也可以减轻安置房建设压力,客观上可以减轻地方政府财政压力。而这恰恰是多地当前不得不面对和迫切需要解决的问题。2022年以来,房地产市场处于深度调整期,不少地方楼市表现低迷,成交下行明显,虽然各地陆续出台诸如降低房贷利率、下调首付比例、放松限购等支持政策,但效果不及预期。易居房地产研究院近日发布的《2023年3月百城住宅库存报告》显示,2023年3月,全国100个城市新建商品住宅库存去化周期为17.4个月,存销比指标已显露了下行的趋势,说明去化速度在加快。但同时,从去化周期的绝对值来看,远远大于14个月的合理值,说明尚未完全走出风险区。以南京为例,作为长三角中心城市之一,其楼市过去一直以“稳健”著称,但去年上半年就先后13次出台楼市调控政策,逐步放开限购政策,并在外围区域推行房票安置,该政策对于加速存量房源去化起到了一定的积极作用。据我爱我家统计数据,南京市新建商品住宅成交量3月份超过7000套,创下近15个月来的新高。但进入4月份以来,南京楼市成交量有所下滑。此外,南京的新房库存整体仍处于高位,网上房地产数据显示,目前南京的新房库存量跌破7.5万套,但依然保持在“7”字头的水平线上,同时去化速度减慢,且有大批楼盘待开盘。南京城市风光。图/图虫创意全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会原副主任顾云昌向中国新闻周刊表示,全国楼市总体上回暖的速度比较缓慢。他说,“去年下降幅度比较大,现在仍然在下降,但是下降幅度变小,无论是投资还是销售,显示出有回暖的趋势。”“各地的城市情况不一样,比如一二线热点城市回暖相对较快,大多数三四线城市回暖缓慢,但都没有出现预期的强烈反弹。”顾云昌说。易居房地产研究院前述报告也显示,截至2023年3月底,全国100个城市新建商品住宅库存面积按一、二、三四线城市分类,分别为3217、25312和22364万平方米,环比增速分别为0.7%、-0.4%和-1.0%,同比增速分别为10.0%、-2.8%和-0.7%。报告指出,部分三四线城市交易依然陷入低谷。能否重现高光时刻?实际上,“房票”并非新词,早在2015年,就有城市在棚户拆迁安置中推出房票制度。当时的房地产市场同样面对着较大的去库存压力,库存高企的鄂尔多斯、绍兴、金华、义乌、湖州等地,最具代表性。当时,短时间内大量购房人涌入市场,有效帮助了楼市复苏。以鄂尔多斯为例,2016年1月鄂尔多斯市东胜区推出房票制度,到当年5月底,东胜区已消化住宅存量13566套、184万平方米,占住宅库存套数的40%、总面积的30%,去库存效果明显。广东省规划住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,2015年开启棚改、去库存以后,鄂尔多斯楼市逐步回归正轨。据克而瑞统计,2015年至2017年,全国棚改开工量连续3年保持在600万套以上,高峰期拉动全国21.5%的住房销售。不过,2018年后,随着棚改货币化权限被强制收回,房票制度暂时退出了历史舞台。受房票安置过往成功经验的影响,有观点认为,当前的房票政策也将对楼市形成强有力的推动作用。河南郑州,是此轮房地产去库存中,首个推行房票安置政策的省会城市。2022年6月,河南郑州发布了大棚户区改造项目房票安置实施办法。但从目前的情况来看,房票政策并未带动市场的有效恢复。据中指院统计,郑州推出房票安置政策首月,即2022年7月,郑州商品住宅周均销售由6月前三周的1191套降至1016套,市场在6月传统旺季销售短暂回升后再次下滑,房票安置政策实施对成交无明显拉动效果。2023年一季度,郑州楼市迎来了“小阳春”,商品住宅成交面积同比增长七成左右,其中3月成交面积超90万平方米,同比增长约一倍,环比增长近三成。但郑州库存量较大,目前仍面临较大的库存去化压力。中指研究院数据显示,截至今年2月末,郑州可售面积仍处高位,出清周期超20个月。此外,克而瑞数据显示,3月郑州共17次开盘,推货2143套,去化829套,去化率39%。因多个优质新项目首开集中成交量高,3月开盘市整体数据优于2月。但市场整体认购量缩减近两成,积压客户需求集中入市后,客户量有所下滑。郑州郑东新区房楼盘建筑景观。图/图虫创意业内普遍认为,当前的房票安置政策的成效,已难以复刻当年的高光时刻。严跃进表示,“从历史上看,肯定是有助于去库存,但效果并没有想象中那么好”,“没有看到哪个城市,因为房票就实现了房地产库存的去化。”中指研究院表示,在当前市场环境下,房票安置是一种可以缓解地方政府财政短期集中支出,同时定向将资金导入本地房地产市场的去库存方式,对房地产市场的企稳回升有一定帮助。但受行业周期、棚改规模等众多因素影响,该政策对市场的提振作用相对有限。值得一提的是,并非所有的被征收人都会选择房票安置。中指研究院指出,当前部分房企资金链仍处在较为紧张的阶段,仍不断有房企风险暴露、楼盘停工现象发生,一定程度导致房地产市场信心下滑,购房者普遍担忧所购期房能否如期交付,被征收人受此影响或更倾向于选择便于资金支配的货币补偿方式。在顾云昌看来,当前房地产市场之所以总体回暖速度较慢,主要原因在于对市场依然缺乏信心,即便各地通过降低利率、减少首付、推出房票等各种手段激活房地产市场。“当前很多地方政策比较雷同,没有针对本地的购房市场矛盾出台细化政策。从后续去库存的动力来说,要把有购房意愿、购房能力等群体进行挖掘,落实更实惠、更直接、更容易消化的政策,进而激活合理住房消费需求。”易居房地产研究院报告指出。淄博楼市火热的启示值得一提的是,在众多三四线城市中,近期因烧烤出圈的淄博楼市备受关注。据淄博市新闻办披露,今年一季度,全市新建商品住宅网签面积大涨,达到120.6万平方米,同比增加61.9%;商品住宅网签均价8020元/平方米,同比上涨3.1%。易居房地产研究院报告显示,淄博今年以来的楼市表现,在三四线城市中最热。该报告对今年1~4月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积同比增速进行排序。其中,楼市行情表现较好的5个城市分别为长春、杭州、南宁、淄博和惠州,同比增速均超过了50%的水平。报告显示,2022年1月1日~4月16日淄博全市新建商品住宅成交套数为5961套,成交面积为75万平方米;而2023年1月1日~4月16日成交套数为10417套,成交面积为133万平方米,成交套数和成交面积同比增速分别为75%和77%。淄博楼市火热,是否是烧烤带动的还难下定论。但有当地中介表示,自己的咨询量相较于去年同期增长了5倍。严跃进分析,“淄博烧烤”成为近期网友关注的热点事件,淄博城市名片就此打响,客观上增加了置业信心和置业能力。他表示,严格来讲淄博烧烤的出圈与楼市的活跃没有直接关系,“但间接关系肯定是有的”,“无论是吃烧烤,还是卖房子,其实关键都是人,是被低估、被压抑的需求的释放,这是值得挖掘的”。顾云昌表示,淄博烧烤的出圈,吸引更多的人前去旅游、从业,推动淄博城市经济和社会的发展,必然会增加购房需求,促进供求关系的改善。那么,淄博现象对于其他城市来说,有没有什么借鉴意义?顾云昌认为,关键是想办法把城市经济搞活,吸引人来。“人们现在完全是用脚投票的,什么地方能就业,什么地方收入高,什么地方生活好,就到哪里去,就看当地政府能否把优势充分发挥出来。”他说。严跃进说,淄博烧烤的出圈背后,是对年轻人的关注。无论从房地产层面,还是对于城市发展而言,“把年轻人的工作做好,就会有很大的促进”。作者:孙晓波

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